Municipalité de St-Pierre
Municipalité de St-Pierre | Ile d'Orléans
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Évaluation foncière

En vertu de la Loi sur la fiscalité municipale et conformément aux règlements afférents, dont le Règlement sur le rôle d’évaluation foncière, la municipalité de Saint-Pierre-de-l’Île-d’Orléans doit confectionner et tenir à jour son rôle d’évaluation foncière. Pour ce faire, la municipalité a mandaté le Groupe Altus afin d’appliquer les dispositions à suivre.

Le rôle d'évaluation foncière

Le rôle d’évaluation foncière est l’inventaire de tous les immeubles situés sur le territoire d’une municipalité à une date donnée, déposé tous les trois ans. Il indique la valeur foncière de chaque immeuble en rapport avec sa valeur réelle. Il constitue également la base du régime fiscal pour les municipalités locales et les commissions scolaires, ainsi qu’une référence dans la répartition des assiettes budgétaires communes et partagées dans le cadre de la Communauté métropolitaine de Québec (CMQ), de la Municipalité régionale de comté de l’Île d’Orléans (MRC-IO), des ententes intermunicipales ou interrégionales, etc.
 
À la municipalité de Saint-Pierre-de-l’Île-d’Orléans, il s’agit actuellement du rôle d’évaluation foncière de 2013-2014-2015, mis en vigueur le 1 janvier 2013. Les valeurs qui y sont inscrites reflètent les conditions du marché en date du 1 juillet 2011 pour le territoire de la municipalité. Ces valeurs sont également valides pour la durée du rôle d’évaluation foncière, sauf s’il y a des modifications concernant votre immeuble, telles que des projets ou des travaux entraînant l’ajustement de sa valeur (transformation ou agrandissement du bâtiment principal, construction d’un bâtiment secondaire, aménagement du terrain, etc.).

Selon les dispositions à cet égard, le rôle d’évaluation foncière a trois buts officiels qui consistent à:

  • indiquer tous les renseignements exigés aux fins de la taxation foncière municipale et scolaire;
  • assurer la transparence de la fiscalité foncière québécoise en permettant à toute personne intéressée d’accéder à ces renseignements;
  • permettre à tout contribuable de comparer les inscriptions relatives à sa propriété avec celles d’autres immeubles semblables.


Le rôle d’évaluation foncière commande aussi certaines responsabilités:
 
À l’égard de l’organisme municipal de l’évaluation, qui doit:

  • faire dresser, tous les trois ans, le rôle de chaque municipalité de son territoire;
  • nommer l’évaluateur ou son suppléant et l’assermenter.


À l’égard de l’évaluateur mandaté, qui doit:

  • confectionner et dresser le rôle au moyen des renseignements prescrits à cette fin;
  • signer le rôle selon les formalités réglementaires;
  • déposer le rôle en le transmettant, dans les délais prescrits, au greffier de la municipalité locale concernée.


À l’égard du greffier de la municipalité locale, qui doit:

  • attester du dépôt du rôle par l’évaluateur;
  • aviser publiquement de la réalisation de ce dépôt;
  • rendre le rôle accessible à toute personne désirant en prendre connaissance.
     

La présentation des renseignements inscrits au rôle

La Loi sur la fiscalité municipale prévoit que toute personne peut prendre connaissance des inscriptions figurant à tout rôle d’évaluation foncière qui a été déposé. Rendre accessible le rôle d’évaluation foncière à tous répond à une nécessité de transparence puisqu’il apparaît légitime que tout contribuable dont l’immeuble est inscrit au rôle d’évaluation foncière puisse consulter les renseignements qui s’y rapportent et prendre connaissance de ceux relatifs à d’autres immeubles situés dans la même municipalité.

Les instances de l'île d'Orléans rendent d’ailleurs disponibles ces informations via la matrice graphique du Groupe Altus. Cet outil permet d’obtenir des informations sur l’évaluation foncière des immeubles, de même que certains renseignements sur l’architecture et l’urbanisme.

La valeur réelle d'un immeuble

La loi sur la fiscalité municipale indique que la valeur réelle ou marchande d'un immeuble est sa valeur d'échange sur un marché libre et accessible à la concurrence. Cette valeur correspond au prix probable pouvant être constaté lors d’un transfert de propriété entre un(e) acheteur(se) et un(e) vendeur(se) sur le marché immobilier.

Il existe différentes méthodes ou combinaisons de méthodes qui permettent d’évaluer la valeur réelle d’un immeuble.


Le coût de remplacement
La méthode du coût de remplacement est basée sur le coût actualisé de la construction d’un immeuble similaire au vôtre auquel s'applique différentes formes de dépréciation. De cette valeur du bâtiment s'ajoute la valeur du terrain.

La comparaison sur le marché
La méthode de comparaison sur le marché (ou méthode de la parité) consiste à analyser les transferts de propriété entre un(e) acheteur(se) et un(e) vendeur(se) pour des immeubles ayant des caractéristiques similaires au vôtre.

Le bilan de la valeur locative
La méthode du bilan de la valeur locative (ou méthode du revenu) s’appuie sur l'écart entre les revenus et les dépenses associées à la location d’un immeuble sur le marché.


Il existe plusieurs facteurs qui peuvent modifier la valeur réelle des immeubles, tels que le secteur de localisation, l’âge ou l’état du bâtiment, les dimensions du terrain, la superficie constructible, les caractéristiques normatives et stylistiques de l’immeuble, etc.

Le lien entre l'évaluation foncière et la taxation municipale

Il n’y a pas nécessairement de lien direct entre la valeur foncière d’un immeuble et le compte de taxes municipales. Car, même si la valeur foncière constitue la base du régime fiscal pour la municipalité, le taux de taxation est établi selon les choix budgétaires effectués par le conseil municipal. Ce qui signifie qu’il y a ajustement entre le régime fiscal et les choix budgétaires afin d’atteindre les buts visés dans les revenus et les dépenses annuels de la municipalité, ainsi que les besoins et, dans la mesure du possible, les attentes de la population en terme de services et d’activités.

Cette constatation faite, il faut également stipuler que le compte de taxes municipales se calcule selon un taux de taxe général attribué sur la valeur foncière d’un immeuble ainsi qu’un taux de taxe spéciale attribuée sur une base de travaux, services ou activités, sur tout ou une partie du territoire de la municipalité (enlèvement de la neige, traitement des eaux, activités de loisir, services de sécurité, collecte des matières résiduelles, promotion touristique de l’Île d’Orléans, etc.).

Effectuer une révision de l'évaluation foncière d'un immeuble

La loi sur la fiscalité municipale a prévu un processus advenant le cas que vous soyez insatisfait de la valeur foncière d’un immeuble portée au rôle, que vous soyez propriétaire ou locataire de cet immeuble. Mais préalablement, interrogez-vous à savoir si vous seriez prêts à acheter ou à vendre un immeuble similaire pour le montant attribué par la valeur foncière.

Autrement, afin d’effectuer une demande de révision du rôle d’évaluation foncière, il faut que la situation s’y prête, invoquer des motifs raisonnables, remplir les conditions exigées et respecter toutes les modalités nécessaires. Consultez la demande de révision du rôle d'évaluation foncière à cet égard.